Đừng để “bút sa gà chết” vì chưa hiểu rõ hợp đồng
Xây nhà là việc lớn cả đời. Tuy nhiên, rất nhiều gia chủ khi cầm bản hợp đồng xây dựng trên tay vẫn còn mơ hồ: “Phần thô là làm đến đâu?”, “Hoàn thiện là đã có nội thất chưa?”, “Chìa khóa trao tay có phải là chỉ việc xách vali vào ở?”.
Sự hiểu lầm này thường dẫn đến việc dự trù kinh phí sai lệch hoặc thất vọng khi nhận bàn giao nhà. Bài viết này sẽ giúp bạn “giải mã” tường tận các hạng mục, giúp bạn tự tin kiểm soát ngôi nhà mơ ước của mình.
1. Phần Thô (Rough Construction) – “Bộ xương” vững chắc của ngôi nhà
Nếu ví ngôi nhà như một cơ thể, thì phần thô chính là bộ xương. Đây là phần quan trọng nhất quyết định độ bền, tuổi thọ và sự an toàn của công trình. Dù sau này bạn có trang trí đẹp đến đâu, nhưng “bộ xương” yếu ớt thì ngôi nhà cũng không thể bền vững.
Phần thô thường bao gồm:
- Móng và công trình ngầm: Đào đất, thi công móng (băng, cọc, bè…), bể tự hoại, hố ga.
- Khung kết cấu chịu lực: Cột, dầm, đà kiềng, sàn bê tông cốt thép, mái bê tông.
- Xây trát: Xây tường bao, tường ngăn phòng, tô trát tường (trong và ngoài).
- Hệ thống điện nước âm: Đi đường ống nước nóng/lạnh, đường dây điện âm tường, đế âm, dây mạng/TV (chưa bao gồm thiết bị đầu cuối).
- Mái: Thi công xà gồ, lợp mái ngói hoặc mái tôn (tùy thiết kế).
Lưu ý quan trọng: Phần thô là giai đoạn “ẩn”, sai sót rất khó sửa chữa sau khi hoàn thiện. Do đó, gia chủ cần chú trọng giám sát kỹ chất lượng bê tông, sắt thép và kỹ thuật xây trát.
2. Phần Hoàn Thiện (Finishing) – “Chiếc áo” tạo nên thẩm mỹ
Phần hoàn thiện là giai đoạn tạo nên vẻ đẹp và phong cách cho ngôi nhà. Đây cũng là hạng mục dễ phát sinh chi phí nhất do giá cả vật liệu chênh lệch rất lớn tùy thuộc vào thương hiệu và mẫu mã gia chủ lựa chọn.
Phần hoàn thiện bao gồm:
- Ốp lát: Gạch nền nhà, gạch ốp tường vệ sinh, đá cầu thang, đá bếp, gạch len chân tường.
- Trần: Đóng trần thạch cao (trần phẳng, giật cấp) hoặc trần gỗ, trần nhựa.
- Sơn nước: Bả matit, sơn lót, sơn phủ màu toàn bộ nhà (nội – ngoại thất).
-
Cửa: Lắp đặt hệ thống cửa đi, cửa sổ, cửa thông phòng, khóa cửa.
- Thiết bị điện (ME): Lắp đặt công tắc, ổ cắm, bóng đèn chiếu sáng, đèn trang trí, quạt trần/hút.
- Thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, lavabo, sen vòi, vòi nước, gương, phụ kiện phòng tắm.
- Lan can: Tay vịn cầu thang, lan can ban công.
3. “Chìa Khóa Trao Tay” (Turnkey) – Thực hư ra sao?
Rất nhiều người nhầm lẫn rằng “Chìa khóa trao tay” nghĩa là nhà thầu sẽ lo từ A-Z, kể cả giường tủ, bàn ghế. Thực tế, trong ngành xây dựng, khái niệm này cần được phân tách rõ ràng.
Nghĩa là khi nhận bàn giao, bạn có một ngôi nhà hoàn chỉnh về kiến trúc, điện nước sáng đèn, thiết bị vệ sinh đầy đủ. Tuy nhiên, nó thường KHÔNG bao gồm Nội thất rời (Furniture) trừ khi có thỏa thuận riêng về gói “Thiết kế & Thi công Nội thất”.
4. Kinh nghiệm xương máu khi ký hợp đồng “Chìa khóa trao tay”
Để tránh tình trạng “treo đầu dê, bán thịt chó”, gia chủ cần lưu ý:
- Xem kỹ Bảng Vật Tư (Bảng chủng loại vật liệu): Hợp đồng phải ghi rõ tên thương hiệu, mã số, đơn giá. (Ví dụ: Gạch Vietceramics mã XYZ giá 300.000đ/m2 chứ không ghi chung chung là “gạch loại A”).
- Quy định về phát sinh: Nếu bạn đổi ý chọn loại gạch đắt tiền hơn gói tiêu chuẩn, cách tính bù trừ chênh lệch phải rõ ràng.
- Tiến độ thanh toán: Chia nhỏ theo từng giai đoạn (xong móng, xong sàn, xong thô, xong sơn…) để dễ kiểm soát chất lượng.
Hiểu rõ sự khác biệt giữa Phần Thô, Phần Hoàn Thiện và Gói Chìa Khóa Trao Tay sẽ giúp bạn chủ động tài chính và dễ dàng làm việc với nhà thầu. Một ngôi nhà đẹp bắt đầu từ một kế hoạch rõ ràng và một đối tác xây dựng uy tín.
